力哥教你如何一眼看出,一座城市的房子值不值得买?

好文分享2年前 (2022)发布 知客
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这是个非常主观的问题,没有教科书式的标准答案,所以下面力哥说的,都是我个人经验总结,欢迎拍砖。

首先,我相信地理决定论。

中国政治中心从西安到洛阳,再到开封,最后到北京,并非偶然,背后都是地理决定论在起作用。

长期看,一座城市能否崛起,是否具有长期投资价值,地理环境是根基。

文明需要不断交流才能成长壮大,所以杂种是最好的品种,跨人种繁衍的后代也大多聪明漂亮,自古那些文明的重要交汇点,就会形成繁荣大都会。

力哥教你如何一眼看出,一座城市的房子值不值得买?插图

斯科菲尔德扮演者温特沃斯·米勒,拥有多国血统

1840年以来,随着中国被迫卷入全球化浪潮,中国从黄土文明走向海洋文明,所以像大连、青岛、宁波、厦门这些天然良港,还有上海、广州这种扼守大河入海口的城市,自然就成了人人追捧的中心城市。

所以每次有人问我XX城市是否值得买,我首先用的就是地理思维模型,考虑它的地理环境在全省、全国乃至全世界范围内,处于怎样的地位,这样做出的判断,已经八九不离十。

第二,看政策。

古代长途大运量交通主要靠水运,所以像扬州(长江和大运河交汇点)、汉阳(长江和汉水交汇点)这种内陆沿江平原城市也能兴起。

但近代有了更高效安全的大运量交通工具——火车,城市兴起的规律就变了。

最典型的是石家庄。

力哥教你如何一眼看出,一座城市的房子值不值得买?插图1

石家庄夜景

晚清修京汉铁路时,石家庄只是个很小的站点(当时叫振头站),后来修正太铁路(正定-太原)时,为节省跨越滹沱河到正定城的架桥费用,计划修到河南岸的柳林铺到头。

正式开建后,为了省钱,再次把终点向南移至了振头,随后石家庄就从一个无人问津的小村庄,变成当时中国南北东西最重要两条铁路干线的枢纽,后来一路逆袭正定、保定、天津,居然成了河北省会。

滹沱河南的石家庄比起河北的正定也说不上有啥独特地理优势,但就因为一个政策(当地士绅迷信风水阻挠铁路进城),就便宜了这个鸟不拉稀的小村子。

再比如哈尔滨和长春。

当年俄国为缩短西伯利亚铁路到远东滨海边疆区的距离,裁弯取直,穿越中国东北建一条铁路,当时叫东清铁路,民国改叫中东铁路。从满洲里入境,到绥芬河出国,直通海参崴。

但海参崴不是不冻港,所以沙俄一直眼馋旅大不冻港。

甲午战败,俄国带头干涉还辽,辽东是还了,旅大却被俄国强行租借,所以又建了条连通旅大和中东路的支线,这就是南满铁路。

力哥教你如何一眼看出,一座城市的房子值不值得买?插图2

两条铁路交汇点,俄国人选在哈尔滨,听名字就知道,这座城市完全是俄国人建的。

清代黑龙江将军驻地一直在齐齐哈尔,直到建铁路前,哈尔滨都只是个屯,结果短短30年,一跃而成北满最繁华的大都市,齐齐哈尔彻底out。

建南满铁路时,沈阳是满清故都,盛京奉天,所以铁路一定得经过沈阳,而在中间经过吉林省时,当时吉林省省会吉林市并不在哈尔滨到沈阳的直线上,隔壁一座叫长春(宽城子)的小县城却趁机通上了铁路。

后来建伪满洲国时,日本人怕离苏联太近,不敢把首都放哈尔滨,又怕离关内太近,也不敢放沈阳,就选两者正中间的长春,营建新京城。

虽然只建了13年就战败了,但给长春打下了很好的城市规划基础,后来吉林省会就从吉林市搬到长春市。

你看,人为因素的影响也很大。

第三,把地理和政策结合起来。

地理环境得天独厚,又加上政策强力扶持,这种城市兴起就会特别迅猛。

最典型的就是浦东和深圳。

力哥教你如何一眼看出,一座城市的房子值不值得买?插图3

深圳福田区

要在原有城市中心之外,一片鸟不拉稀的农田上从零开始建造一座宏伟新城,并非易事。

一是政策必须强力支持,全国资源都向你集中,二是你本身底子好。

浦东和上海老城区只隔了一条江,本身还靠海,所以更适合做航运、贸易中心,深圳则紧贴香港,近水楼台先得月。

现在粤港澳大湾区建设也被定性为“千年大计”,政策红利之大可见一斑。

比如大湾区里的东莞、佛山、珠海,有政策,也有区位优势,我一直比较看好。

道理很简单,政策和地缘优势一起发力,才成就了浦东和深圳奇迹,雄安政策红利虽然明显,但这块地真叫要啥没啥,完全靠政府意志推动,往往新城建设事倍功半,要么进度拖拉,要么变成空城。

从当年轰动立项到如今,5年过去了,现在还有什么关于雄安的声音吗?

你看隔壁韩国迁个都有多难,首尔到世宗和北京到雄安的距离都是120公里,人家迁政府机构,我们迁央企大学,都不容易。

雄安尚且如此,今天许多二三线城市大力打造的新区/新城/高新区/开发区/自贸区,就更别说了。

凡事物以稀为贵,80年代对外开放只有深圳等四个试点,90年代开发开放浦东更是独此一家,可今天满大街新区新城,是个二线城市都有自贸区,请问你的比较优势在哪里?你靠什么吸引企业人才技术资金?

没有特殊“地利”之便,也没有独此一份的“天时”厚待,请问你的“人和”哪里找?

就拿沈阳来说,北边一个沈北新区、南边一个浑南新区,东边一个沈抚新区,学北京圆环套圆环,不断向外扩张城市半径,想实现辽中城市群一体化的雄心壮志。

硬件规划是挺高大上的,但以沈阳的人口体量,能支撑得起那么多新城吗?

上面这些ABC,建好思维模型,看看地图和相关资料数据就大致清楚了。

但房子归根到底是用来住的,不管以后能租个好价钱,还是卖个好价钱,都得有真实需求为依托,所以最终还是取决于城市对人口的吸引力,尤其是有购买力的中产及以上人群的吸引力。

这就需要用我们的眼睛来实测。

有几个对游客来说比较好用的直观指标。

一是地铁修建速度。

为何地铁那么重要?

正面说,如果一座城市地铁多,说明城市人口很多,交通拥堵,市民需要通过地铁来提高通勤效率,这是全世界大城市的铁律。

反过来说,如果一座城市地铁很少甚至没有,要么说明这座城市没那么挤,坐公交车也很方便,这样的城市发展潜力就很堪忧了。

或者城市明明交通很堵,但就是不建地铁,那这座城市的经济运作效率就会变差,从而影响城市长远发展,尤其是对人才的吸引。

目前北京上海因体量关系,地铁线路已称霸全球。

其次是广州、成都、武汉、南京、深圳、重庆、杭州、青岛、天津、西安、苏州、郑州、大连、宁波、长沙、合肥、昆明、南昌、南宁、沈阳、无锡

一座城市如果一条地铁都没有,甚至连一条地铁的建设规划都没有,是否还要买房,值得三思。

要么这座城市人口不多,一点不挤,要么这座城市体量太小,就算人口密度很高,地铁这种大运量长距离运输工具也没有用武之地。

不过地铁大跃进时代,也不是每座有地铁的城市都值得下手,你得去感受下平时和上下班高峰时段地铁里的人流量。

人越挤,越值得买。

第二个直观指标是出租车起步价。

北京起步价14元,上海更坑爹,16元,你可以想一想,你们城市出租车起步价多少钱?

作为老百姓,我们当然希望衣食住行成本越低越好,出租车价格低是好事,但从投资角度看,不见得。

出租车价格低,意味着出租车司机收入低,也意味着当地老百姓收入低,自然意味着当地人很难承受高房价。

很多人都有困惑:老家收入低,房价也低,大城市收入高,但房价也越高,左右为难,如何取舍?

没办法,这两者是相辅相成的。

除了看起步价,还要看出租车司机的服务质量。

我发现很多东北出租车司机自己都不系安全带,更不要求前排乘客系安全带。

然而在深圳,哪怕后排乘客不系安全带,交警都会拦下罚款,所以我在东莞和深圳之间来回时就会很苦恼,司机每次快接近深圳边界时,会提示我赶快系安全带。

早年港剧黄金时代,香港人最喜欢炫耀的一句台词是“我们香港是法治社会”

法治社会意味着一切规则都是明规则,所有人都要遵守,按规矩办事,可大幅降低社会沟通协作成本,才能创造巨大的财富。

但如果没有明规则,或明规则无法落地,到处都按潜规则做事,买卖双方就得花很大的摩擦成本去博弈和试探对方底线。

深圳是现代中国规则意识最强的城市,也是中国最有希望和活力的城市。

30多年前朱镕基在上海大力整治出租车行业后,我就几乎从没见过正规出租车在已载客情况下,还会试图路边停靠拼客的情况,但在东北非常普遍。

这要在上海,拒载、拼客、绕道这种投诉只要坐实两次,直接吊销牌照,砸掉饭碗。

很多更小的城镇,出租车压根不打表,完全靠讨价还价,摩擦成本更高,效率更低。

除了地铁,出租车,机场,高铁这些窗口行业,整个城市的服务业所展示出的服务意识也是一个重要的考察点。

今天已是后工业化时代,真正从事制造业的工人大都居住在城乡结合部的工厂里,城市中心区域是留给三产的,也就是生活在这座城市里的普通市民,大多工作中就需要服务他人。

市场经济,买方强势,服务态度好不好很能体现一座城市的现代化水平、居民整体受教育程度以及三产整体活力。

城市的本质是人的高度聚集,分工协作,从而产生财富的核裂变。

一座城市吸引的人口,特别是有购买力的中高端人才越来越多,城市就会越来越兴旺,房价也才会长期看涨,这是我们考察一座城市是否值得买的根本逻辑。

【总结】

判断一座城市是否值得长期投资,主要看自然地理、政策导向和城市本身的吸引力这三个维度。

其中自然地理是基础,政策导向是助推,但最终还是得看这座城市的软硬件各方面能否把人吸过来,留下来。

钱来人也来,叫繁荣。

钱来人不来,叫泡沫。

钱人都不来,叫衰落。

生我养我,让我充满眷恋的地方,叫家乡。

生我养我,让我充满眷恋,但再也回不去的地方,叫故乡……

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